Résiliation anticipée du contrat de syndic par le conseil syndical

La loi encadre les circonstances dans lesquelles le conseil syndical (CS) peut décider d’interrompre de manière anticipée son contrat en cas d’inexécution
suffisamment grave du syndic (par exemple : absence de convocation de l’assemblée générale, non mise en œuvre d’une résolution d’assemblée générale, …).

Modifications Apportées par la Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 apporte des modifications et des précisions à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
L’article 18 VIII prévoit que le contrat de syndic peut être résilié à tout moment. Cette résiliation peut intervenir à l’initiative du syndicat des copropriétaires ou du syndic lui-même;

Durée du mandat

Le contrat de syndic est généralement conclu pour une durée de trois ans, mais peut être résilié avant l’échéance sous certaines conditions.

Résiliation Anticipée

La résiliation peut intervenir à l’initiative du syndicat des copropriétaires ou du syndic lui-même. Les principales modalités de résiliation anticipée sont les suivantes :

1. Par Décision de l’assemblée Générale :
– Les copropriétaires peuvent décider de mettre fin au contrat lors d’un vote en assemblée générale.
– La majorité requise pour cette décision a été abaissée par la loi de 2024 pour faciliter la prise de décision.

2. Pour Manquements du Syndic :
– Le syndic peut être révoqué pour des manquements à ses obligations contractuelles ou légales, après une mise en demeure restée sans effet.
– La loi de 2024 simplifie la procédure de révocation pour faute.

Notification de la résiliation

– La décision de résiliation doit être notifiée au syndic dans les formes et délais prévus par la loi.
– Le conseil syndical notifie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice une demande motivée d’inscription de la question de la résiliation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit préciser les inexécutions reprochées au syndic.

Convocation de l’Assemblée générale et ordre du jour

Nouveauté 2024 :
– Dans un délai de deux mois à compter de la première présentation de la notification, le syndic doit convoquer une assemblée générale. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.
– La désignation d’un nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour.

Délai de Préavis

– Un préavis de trois mois est généralement requis pour la résiliation du contrat, sauf si celle-ci est motivée par une faute grave du syndic voir ci-dessous.

Décision de l’assemblée générale

– L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat.
– Les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat sont fixées. Ces dates ne peuvent intervenir avant l’expiration d’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Terme du contrat

Fin du contrat de syndic à la date définie lors de l’AG, prise d’effet du nouveau contrat.

point de vigilance sur les indemnités

Une résiliation abusive du contrat de syndic peut entraîner la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité au syndic en place.

Pour résumer, les 4 étapes à respecter

1) Notifications au syndic par LRAR
Inscription à l’ordre du jour de la prochaine AG de la question de la résiliation du contrat de syndic.
Délai maximum imposé au syndic pour organiser cette AG : 2 mois max.

2) Convocation de l’AG et ordre du jour, nouveauté 2024.
Dans un délai de 2 mois maximum à compter de la première présentation de la notification par LRAR, le syndic doit convoquer une AG.
À défaut de réponse du syndic, le président du conseil syndical est habilité à convoquer une AG.
La désignation d’un nouveau syndic doit être inscrite à l’ordre du jour.

3) tenue de l’AG:
L’AG se prononce sur la résiliation du contrat.
L’AG fixe la date de fin du contrat en cours et de la prise d’effet du nouveau contrat.
Ces dates doivent intervenir au minimum après un jour franc suivant la tenue de l’AG.

4) fin du contrat :
Fin du contrat à la date choisie lors de l’AG et prise d’effet du nouveau contrat.

Rappel Important :
Une résiliation anticipée d’un contrat de syndic peut être motivée en cas d’inexécution suffisamment grave du syndic, comme le non-respect de la tenue de l’assemblée générale, le non-respect des résolutions votées, etc.
À défaut, une résiliation abusive peut entraîner des sanctions.

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Thierry Rezana

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